El contexto actual para los desarrolladores inmobiliarios es complicado, con rentabilidades que se presentan en números negativos. Desde finales de 2023, los costos de construcción en dólares han aumentado de manera significativa.
“En un periodo de apenas cuatro meses, los costos subieron entre un 12% y 13%, mientras que los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o incluso disminuyeron en términos relativos, lo que redujo la rentabilidad del desarrollador en un 20%“, enfatizó Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en el marco del evento “Real Estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario. Kiperszmid añadió que actualmente los costos “hoy están por encima de los valores de reposición, lo que genera una situación crítica para el sector“.
Al considerar el análisis en moneda local, la situación es diferente. En marzo, el incremento en pesos fue del 2% en comparación con el mes anterior, acumulando un aumento del 6,5% en lo que va del año, tal como indica el Índice de Costo de la Construcción en el Gran Buenos Aires, que elabora el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Este aumento se debe a incrementos del 3,9% en materiales, 10,3% en mano de obra y 5,8% en gastos generales.
El futuro de la construcción plantea grandes interrogantes. Entre finales de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el Producto Bruto Interno (PBI) nacional experimentó una mejora cercana al 2%, aunque la construcción fue el sector más afectado, sufriendo una contracción del 11%. “El sector quedó al margen del ciclo de recuperación, a contramano de los servicios y las actividades primarias”, explican en el informe de Situación Inmobiliaria y Construcción elaborado por BBVA Research.
En años recientes, el costo de construcción oscilaba entre US$1000 y US$1200 por metro cuadrado debido a valores distorsionados “ridículos” originados por desajustes macroeconómicos. En la actualidad, el Índice de Costo de la Construcción (ICC) está creciendo a un ritmo superior al del valor de venta del metro cuadrado. Así, los desarrolladores enfrentan un dilema complicado: cada metro se vuelve más costoso de producir, pero el mercado no respalda aumentos ilimitados en el precio final sin que esto afecte la demanda.
En términos concretos, en marzo el costo de construcción por metro cuadrado vendible alcanzó los US$1708, lo que representa un aumento del 2,87% respecto al mes anterior, según Reporte Inmobiliario. Por otro lado, el precio promedio de un inmueble en pozo se sitúa en US$3095/m², según Zonaprop.
Kiperszmid reconoce que, tras las elecciones nacionales de octubre de 2025, hubo un notable cambio positivo en las expectativas.
